數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)的市場(chǎng)分析
新冠疫情作為全球性公共衛(wèi)生危機(jī),不僅對(duì)人類健康造成威脅，也對(duì)全球經(jīng)濟(jì)格局產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)亦不例外，本文將基于最新數(shù)據(jù)，分析疫情后中國(guó)房?jī)r(jià)的變化趨勢(shì)，并以上海市為例，展示疫情期間的具體患者數(shù)據(jù)與房?jī)r(jià)波動(dòng)的關(guān)聯(lián)性。
疫情對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體影響
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2020年1-2月，全國(guó)商品房銷售面積同比下降39.9%，銷售額同比下降35.9%，創(chuàng)下歷史最大跌幅，但隨著疫情防控取得成效，市場(chǎng)逐步恢復(fù)：
- 2020年全年：全國(guó)商品房銷售面積176086萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)2.6%；商品房銷售額173613億元，增長(zhǎng)8.7%
- 2021年：商品房銷售面積179433萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.9%；銷售額181930億元，增長(zhǎng)4.8%
- 2022年1-10月：商品房銷售面積111179萬(wàn)平方米，同比下降22.3%；銷售額108832億元，下降26.1%
價(jià)格方面,70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)顯示：
- 2020年1月環(huán)比上漲0.3%，2月環(huán)比持平
- 2020年全年累計(jì)上漲3.7%
- 2021年全年累計(jì)上漲2.0%
- 2022年1-10月累計(jì)下降1.2%
上海市疫情期間患者數(shù)據(jù)與房?jī)r(jià)關(guān)聯(lián)分析
海市為例,觀察疫情高峰期與房?jī)r(jià)波動(dòng)的關(guān)系：
2022年3-5月上海疫情數(shù)據(jù)：
- 3月1日-31日：累計(jì)報(bào)告本土確診病例4,685例，無(wú)癥狀感染者42,898例
- 4月1日-30日：累計(jì)報(bào)告本土確診病例54,717例，無(wú)癥狀感染者542,600例
- 5月1日-31日：累計(jì)報(bào)告本土確診病例1,864例，無(wú)癥狀感染者23,857例
同期上海房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)變化：
- 2022年3月：新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，同比上漲4.1%
- 2022年4月：環(huán)比下降0.2%，同比上漲3.8%
- 2022年5月：環(huán)比下降0.4%，同比上漲3.4%
- 2022年6月：環(huán)比下降0.5%，同比上漲2.9%
二手房市場(chǎng)反應(yīng)更為明顯：
- 2022年3月：環(huán)比上漲0.4%，同比上漲3.9%
- 2022年4月：環(huán)比下降0.6%，同比上漲3.1%
- 2022年5月：環(huán)比下降0.8%，同比上漲2.4%
- 2022年6月：環(huán)比下降1.2%，同比上漲1.6%
不同城市等級(jí)房?jī)r(jià)分化明顯
一線城市：
- 2022年10月新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.1%，同比上漲2.6%
- 二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，同比上漲1.3%
二線城市：
- 新建商品住宅環(huán)比下降0.3%，同比下降1.3%
- 二手住宅環(huán)比下降0.5%，同比下降3.2%
三線城市：
- 新建商品住宅環(huán)比下降0.4%，同比下降3.9%
- 二手住宅環(huán)比下降0.5%，同比下降4.7%
具體城市數(shù)據(jù)舉例：
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北京市：
- 2022年10月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比持平,同比上漲5.9%
- 二手房環(huán)比下降0.5%，同比上漲4.2%
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深圳市：
- 新建商品住宅環(huán)比下降0.7%，同比上漲3.4%
- 二手房環(huán)比下降0.2%，同比下降2.8%
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成都市：
- 新建商品住宅環(huán)比上漲0.3%，同比上漲6.5%
- 二手房環(huán)比下降0.3%，同比上漲2.1%
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武漢市：
- 新建商品住宅環(huán)比下降0.4%，同比下降4.2%
- 二手房環(huán)比下降0.6%，同比下降5.3%
疫情后房地產(chǎn)政策調(diào)整與市場(chǎng)反應(yīng)
為應(yīng)對(duì)疫情影響,各級(jí)政府出臺(tái)了一系列政策措施：
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金融政策：
- 2022年5月15日,首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)
- 2022年9月29日,階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限
- 2022年1-10月，個(gè)人住房貸款增加3.4萬(wàn)億元，同比少增2.5萬(wàn)億元
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地方政策：
- 截至2022年10月,全國(guó)超200個(gè)城市優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，出臺(tái)措施超500次
- 包括放松限購(gòu)、降低首付比例、提高公積金貸款額度、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等
市場(chǎng)反應(yīng)數(shù)據(jù)：
- 政策密集出臺(tái)的2022年5-6月，重點(diǎn)50城商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)17%，但同比仍下降41%
- 2022年三季度,重點(diǎn)100城新建商品住宅成交面積同比下降28.1%，環(huán)比下降6.7%
不同物業(yè)類型表現(xiàn)差異
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住宅市場(chǎng)：
- 2022年1-10月，全國(guó)住宅銷售面積下降25.5%，銷售額下降28.2%
- 重點(diǎn)20城新建商品住宅庫(kù)存消化周期達(dá)18.5個(gè)月，較2021年末延長(zhǎng)7.2個(gè)月
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辦公樓市場(chǎng)：
- 2022年三季度,全國(guó)重點(diǎn)城市甲級(jí)辦公樓凈吸納量同比下降45%
- 空置率上升至20.3%，環(huán)比上升0.5個(gè)百分點(diǎn)
- 租金同比下降1.7%，環(huán)比下降0.4%
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商業(yè)零售市場(chǎng)：
- 2022年1-10月，社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)0.6%
- 重點(diǎn)城市購(gòu)物中心空置率平均為9.3%，環(huán)比上升0.2個(gè)百分點(diǎn)
- 租金同比下降1.2%，環(huán)比下降0.3%
疫情后購(gòu)房者行為變化
根據(jù)貝殼研究院調(diào)查數(shù)據(jù)：
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購(gòu)房意愿：
- 2022年三季度購(gòu)房者信心指數(shù)為95.6，較二季度下降3.1%
- 僅有23%的受訪者計(jì)劃在未來(lái)半年內(nèi)購(gòu)房，較2021年同期下降15個(gè)百分點(diǎn)
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購(gòu)房偏好變化：
- 對(duì)小區(qū)物業(yè)管理的重視度從疫情前的56%上升至82%
- 對(duì)房屋通風(fēng)、采光等健康因素的關(guān)注度從48%上升至75%
- 對(duì)居家辦公空間的需求從32%上升至54%
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價(jià)格敏感度：
- 能接受的房?jī)r(jià)收入比從疫情前的8.2年下降至6.5年
- 首付比例偏好從35%下降至30%
未來(lái)趨勢(shì)預(yù)測(cè)
基于當(dāng)前數(shù)據(jù)分析,疫情后中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能出現(xiàn)以下趨勢(shì)：
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短期走勢(shì)：
- 2022年四季度房?jī)r(jià)環(huán)比降幅或收窄至0.2%-0.3%
- 全年商品房銷售面積預(yù)計(jì)下降20%左右，銷售額下降23%左右
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中長(zhǎng)期趨勢(shì)：
- 城鎮(zhèn)化率每年提升0.8-1個(gè)百分點(diǎn)，帶來(lái)約1000萬(wàn)新增城鎮(zhèn)人口住房需求
- 改善性需求占比將提升至60%以上
- 城市間分化加劇,核心城市群房?jī)r(jià)更具韌性
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政策展望：
- 預(yù)計(jì)將繼續(xù)實(shí)施差別化住房信貸政策
- 保障性租賃住房建設(shè)力度加大,2022年計(jì)劃建設(shè)240萬(wàn)套
- 房地產(chǎn)稅試點(diǎn)可能擴(kuò)大,但全面推行時(shí)機(jī)仍需觀察
新冠疫情對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了顯著而復(fù)雜的影響,不同城市、不同物業(yè)類型表現(xiàn)出明顯差異，從數(shù)據(jù)來(lái)看，疫情高峰期往往伴隨著房?jī)r(jià)增速放緩甚至下降，而政策干預(yù)和市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)則在后續(xù)階段發(fā)揮作用，隨著疫情防控常態(tài)化，房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步回歸基本面，人口流動(dòng)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和金融環(huán)境將成為影響房?jī)r(jià)的關(guān)鍵因素，購(gòu)房者也應(yīng)基于自身需求和長(zhǎng)期規(guī)劃，理性看待市場(chǎng)波動(dòng)，做出合理決策。
